Fastighetsägarens ansvar

Fastighetsägarens ansvar är reglerat i miljöbalken. Enligt lagen ska fastighetsägaren förebygga och undanröja olägenheter för människors hälsa.

Enligt miljöbalken och lagen ska en bostad: "ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar, ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt, medge tillräckligt dagsljus, hållas tillfredsställande uppvärmd, ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål."

Det innebär i korthet att det ska finnas:

Skydd mot störningar (värme, drag, fukt, buller, radon, mögel, lukt, skadedjur med mera), tillfredsställande luftväxling, tillräckligt dagsljus, tillfredsställande uppvärmd, möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, tillgång till vatten (kvantitet + kvalitet) och att husdjur ska hållas så att de inte orsakar ohälsa.

Fastighetsägaren ska följa försiktighetsprincipen. Det innebär att, så snart det finns en risk, ska fastighetsägaren göra det som behövs för att motverka skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön.

För att uppfylla detta krav krävs kunskap om verksamheten, till exempel om lägenheternas standard och behov av underhåll, och en fortlöpande egenkontroll. Egenkontrollen innebär att det ska finnas rutiner för verksamheten, vem som ansvarar för olika saker, att kontroller görs inom verksamheten och hur arbetet i verksamheten följs upp. Läs mer om egenkontroll.

Flera lagar att känna till

Fastighetsägaren bedriver en verksamhet som innebär direkt eller indirekt påverkan på de boendes hälsa. Krav i de allmänna hänsynsreglerna och reglerna för egenkontroll enligt miljöbalken, gäller alla, även fastighetsägare (kapitel 26, paragraf 19 i miljöbalken).

Det är flera lagar som fastighetsägaren måste känna till: bland annat miljölagstiftningen - miljöbalken, (bland annat miljöbalken, kapitel 9, parargraf 9), förordningar, föreskrifter och råd som är kopplade till miljöbalken samt annan lagstiftning som till exempel lag om allmänna vattentjänster. Andra lagar som reglerar fastighetsverksamhet är hyreslagen (som ingår i jordabalken).

Miljöbalken gäller parallellt med andra lagar. Exempel: Trots godkänd ventilation enligt bygglagstiftningen, kan ytterligare krav ställas enligt miljöbalken. Ett annat exempel är att för en åtgärd kan krävas både bygglov enligt bygglagstiftning och prövning enligt miljöbalken.

Fastighetsägarens ansvar

  • fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga olägenheter
  • genom egna undersökningar eller på annat sätt hålla sig underrättad om verksamhetens påverkan på miljön
  • lämna förslag till kontrollprogram eller förbättrande åtgärder till tillsynsmyndigheten, om tillsynsmyndigheten begär det.

Förvaltaren ska skaffa sig kunskap om sin verksamhet. Kunskapskravet betyder att du/ni måste ha tillräcklig kunskap om fastighetens påverkan på hälsa och miljö för att kunna minska riskerna för skador. Inom ramen för dina/era faktiska och rättsliga möjligheter ska de försiktighets- och andra åtgärder vidtas som krävs för att förebygga och undanröja olägenheter för människors hälsa. Olägenhet för människors hälsa innebär "störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig."

Fastighetsägarens och hyresgästens rättigheter och ansvar gentemot varandra är reglerat i hyreslagen (tolfte kapitlet i jordabalken).

Fastighetsägaren ska vad gäller inomhusmiljö, bland annat:

  • Se till att lägenheten redan första dagen håller en viss minimistandard, det vill säga se till att hyreslägenheten på tillträdesdagen är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar som bostad;
  • Se till att lägenheten även fortsättningsvis hålls i sådant skick (kaptiel 12, paragraf 15). I detta ligger att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. I hyresavtalet kan detta vara borttaget ur avtalet till viss omfattning.
  • Vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra. Detta gäller även om hyresgästen är ansvarig för att det finns skadedjur.

Fastighetsägaren ska vad gäller utomhusmiljö, bland annat:

  • Hålla rent på sin fastighet och på området runt omkring. Skyldigheten har flera skäl och regleras i olika lagstiftningar. Detta gäller både för den som äger en fastighet, det vill säga både fastighetsägare och tomträttshavare.

I miljöbalken och förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd står att:

  • olägenhet för människa ska undanröjas, och redan sådant som medför risk för olägenhet ska förebyggas, särskilt gentemot egna hyresgäster
  • nedskräpning är olagligt och ska stävjas, och avfall hanteras på ett hälso- och miljömässigt bra sätt, avfall inte får slutomhändertas på egna fastigheten utan tillstånd eller dispens (miljöbalken, avfallsförordningen, Malmö stads avfallsföreskrifter)
  • säkerhet och framkomlighet ska främjas, fotgängare ska exempelvis kunna ta sig fram utan problem på gångbanorna (gaturenhållningslag, Malmös lokala renhållningsföreskrifter)
  • tomten ska hållas i vårdat skick (plan- och bygglag)
  • skälig hänsyn ska tas till omgivningen, det vill säga att fastighetens användning inte orsakar störningar för sina grannar (jordabalken).

I första hand är det den eller de personer som skräpar ned som är ansvariga för nedskräpningen och skyldiga att städa upp efter sig. Nedskräpning är straffbart och fastighetsägaren kan därför polisanmäla nedskräpningen.

Om den som skräpar ner är allmänheten eller okända personer är du som fastighetsägaren som har möjlighet att vidta åtgärder för att städa fastigheten och se till att den inte kan användas på ett sätt så nedskräpning sker, till exempel genom att stängsla in tomten eller anlita ett vaktbolag som regelbundet kontrollerar platsen. Genom att inte vidta åtgärder riskerar du som fastighetsägare annars att det betraktas som att du/ni accepterat nedskräpningen. Fastighetsägaren kan då få ansvaret att städa fastigheten och transportera bor avfallet för omhändertagande.

Om en eller flera personer har bosatt sig på en fastighet utan lov bör du som fastighetsägare själv eller med hjälp av din förvaltare eller vaktbolag snarast be dem lämna platsen. Om de inte gör det frivilligt kan fastighetsägaren begära att få personerna flyttade genom att ansöka om särskild handräckning hos kronofogden enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. På allmän plats har polisen möjlighet att ingripa mot och avhysa personer med stöd av ordningslagen. Intrång på privat mark kan vara olaga intrång, egenmäktigt förfarande, hemfridsbrott och skadegörelse eller åverkan på till exempel lås. Även om polis kontaktas muntligen omedelbart, till exempel via telefon, bör alltid en skriftlig anmälan göras också.

Krav på hushållning med resurser

Miljöbalken innehåller krav på hushållning med resurser och minimering av miljöpåverkan. Exempel på detta är att se över fastighetens fläktar och kylaggregat, eller att kontrollera vad som kan göras för att minimera energiförbrukningen och användningen av miljöfarliga kemikalier i underhållet av fastigheten.

Omvänd bevisbörda

Miljöförvaltningen kan med stöd av miljöbalken kräva att fastighetsägaren bekostar de undersökningar som bedöms vara nödvändiga i ett ärende, dels för att klarlägga om det finns risker för hälsa eller miljön, dels för att uppfylla gällande riktlinjer. Detta görs med hjälp av den så kallade omvända bevisbördan, vilket innebär att det är fastighetsägaren som har ansvaret för att bevisa att miljöbalken följs.

Miljönämnden ställer inte krav enligt hyreslagen och agerar inte som ombud vid tvister. Hyresgäster kan få visst stöd av miljöförvaltningens hyresrådgivare.