Viktiga begrepp inom lantmäteri
En fastighet utgörs av ett eller flera markområden med en unik beteckning (se även 3D-fastighet och samfällighet nedan).
De flesta fastigheter är avgränsade som en yta på marken men det finns även tredimensionella fastigheter som kan bestå av exempelvis underjordiska garage eller ägarlägenheter (se 3D-fastighet).
Till en fastighet hör vanligtvis fastighetstillbehör i form av byggnader, träd och växter, ledningar, vägar, stängsel och andra anläggningar som är belägna inom fastighetens gränser.
Hela Sveriges yta är uppdelad i fler än 3,2 miljoner fastigheter.
En fastighet kan ha flera ägare, vilka i så fall äger hela fastigheten tillsammans.
Den fria förfoganderätten över fastigheten kan inskränkas av servitut, vägrätt, ledningsrätt, detaljplaner, gemensamhetsanläggning, nyttjanderättsavtal, med mera.
Sedan år 2004 kan man bilda 3D-fastigheter i Sverige, det vill säga fastigheter som bildar en sluten volym genom att även avgränsas uppåt och nedåt. Sådana fastigheter måste utgöra en byggnad, del av en byggnad eller annan anläggning, exempelvis ett bergrum, och måste tillförsäkras rättigheter för att möta alla de behov av tillträde, infrastrukturförsörjning och långsiktig användning som 3D-fastigheten behöver.
Det är också möjligt att till en traditionell fastighet tillfoga 3D-utrymmen som sträcker sig in över angränsande fastigheter, exempelvis utskjutande byggnadsdelar eller ett underjordiskt garage.
Det är inte möjligt att skapa 3D-fastigheter för enbart luftrum.
Sedan år 2009 kan det bildas ägarlägenheter i Sverige vilka utgör en sorts 3D-fastighet som innehåller en bostadslägenhet i ett flerbostadshus.
Gemensamma delar såsom trapphus, hiss, entré och ledningar säkras genom gemensamhetsanläggning med lägenheterna som delägare.
Ordet samfälld har betydelsen gemensam och förekommer i olika former; bland annat marksamfällighet, fiskesamfällighet, anläggningssamfällighet.
Samfälligheter har generellt sett sitt ägarskap kopplat till fastigheter istället för personer. En marksamfällighet (t.ex. Hyllie s:2) är ett markområde som ägs gemensamt av de delägande fastigheterna.
Historiskt sett bildades exempelvis samfällda vägar, diken, grustag, strandområden med mera. Numera bildas ofta ett samfällt markområde i syfte att ge utrymme för en gemensamhetsanläggning (se nedan). De delägande fastigheterna bildar då en så kallad anläggningssamfällighet, alltså en gemenskap vars fastigheter äger rättigheter och ansvar som preciseras i anläggningsbeslutet.
I syfte att fördela ägarskap och kostnader för anläggningar som är till nytta för flera fastigheter, alltifrån ett fåtal till hundratals, nyttjas det juridiska verktyget gemensamhetsanläggning.
I en urban miljö handlar det vanligtvis om anläggningar såsom innergård, parkering, garage, va-ledningar som är gemensamma för några fastigheter. I vissa fall även lekplats, gångstigar, grönområde och vägar som inte utgör allmän plats.
I samband med bildande av 3D-fastigheter och ägarlägenheter finns ofta behov av gemensamhetsanläggning för sådana byggnadsdelar som skall delas av många, exempelvis hissar, schakt, trapphus, tak, fasad med mera.
En gemensamhetsanläggning förvaltas antingen genom att delägarna är överens om alla beslut, så kallad delägarförvaltning, eller genom att bilda en samfällighetsförening (se nedan).
Om en gemensamhetsanläggning berör fler än två fastigheter så bildas vanligtvis en samfällighetsförening med en styrelse som ansvarar för att anläggningen sköts och underhålls.
Samfällighetsföreningar kan nyttjas för även andra samfälligheter än formella gemensamhetsanläggningar.
Ett servitut är en rättighet med syfte att bota en brist inom en fastighet genom att i viss utsträckning nyttja en annan fastighet. Det kan röra sig om att tillåtas ta väg över grannfastigheten, eller rätt att gräva ned en ledning. Förhållandet är alltid kopplat till fastigheternas behov och upplåts vanligtvis för all framtid.
Servitut är inte avsett att helt förhindra den belastade fastigheten att nyttja det område som servitutet avser.
Servitut kan bildas genom lantmäteriförrättning, så kallad officialservitut, men kan också upprättas mellan fastighetsägarna själva, så kallad avtalsservitut, vilket kan offentliggöras genom att skrivas in i fastighetsregistret för de berörda fastigheterna.
Genom ledningsrätt skaffas rättighet att dra fram ledningar med dess tillbehör för allmänna ändamål över annans mark. Det kan röra sig om ledningar för elektrisk starkström, fjärrvärme, olja, gas, vatten- och avlopp som går i en allmän va-anläggning med mera. I ledningsrätt kan även antennmaster för mobiltelefonnätverk räknas in.
Rättigheter för privata ledningar utan allmänt intresse säkras däremot genom servitut.
Med nyttjanderätt avses förhållandet mellan personer avseende hyra, arrende, tomträtt och annan nyttjanderätt till fast egendom.
Vägföreningar var en juridisk associationsform fram till och med 1997 för att gemensamt sköta vägar som inte var kommunala eller statliga och som bildats enligt äldre lagstiftning, bland annat Enskilda väglagen från 1939.
Sedan 1974 bildas istället gemensamhetsanläggningar enligt Anläggningslagen. Sedan dess bildas inte längre vägföreningar utan istället samfällighetsföreningar för att förvalta gemensamma vägar.
När Enskilda väglagen upphävdes 1997 omvandlades alla befintliga enskilda vägar formellt till gemensamhetsanläggning, medan vägföreningarna består som associationsform.
Vägföreningen förvaltar nu alltså inte längre en enskild väg utan formellt en gemensamhetsanläggning (ga). Skillnaden på en nybildad ga och en omvandlad är dock väldigt stor. Den senare innehåller inte sällan inaktuella uppgifter angående delägarskap och saknar ibland andelstal. Istället tillämpar många vägföreningar informella andelstal som grund för den årliga avgiften, vilket fungerar så länge samförstånd råder.
I folkmun kan uttrycket ”vi har en vägförening” antingen avse själva vägen i sig, alltså det som numera formellt är en gemensamhetsanläggning, eller den förvaltande föreningen, vilket kan avse såväl en gammal vägförening som en senare bildad gemensamhetsanläggning.