Markanvisningspolicy

1. Bakgrund och syfte

Malmö är en expansiv kommun och Sveriges snabbast växande storstad. Sedan 1990 har Malmö befolkningsmässigt vuxit med drygt 40 procent. Prognoser visar på en fortsatt stark befolkningsökning i staden. En stadigt växande befolkning kräver fler bostäder och möjlighet för näringsliv att etableras och växa.

Enligt Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska en kommun anta riktlinjer om markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla ”kommunens utgångs-punkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning”.

Med markanvisning avses enligt lagen en ”överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande”.

Denna markanvisningspolicy, antagen av kommunfullmäktige 29 april utgör Malmö stads riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna är övergripande och vägledande. Den kommunala nämnd som ingår avtal kan, i det enskilda fallet, frångå riktlinjerna.

2. Utgångspunkter och mål

Markanvisningspolicyn syftar till att främja en hög produktionstakt som möter befolkningsutvecklingen i staden, skapar fler möjligheter till boende med rimliga kostnader och minskar hemlösheten. Policyn ska också främja en variation och yteffektivitet i byggandet, bostäder med god standard samt attraktiva och hälsosamma livsmiljöer. Policyn uppmuntrar aktörer att lämna förslag till förtätning inom befintlig stadsstruktur i enlighet med Malmö stads översiktsplan.

2.1 Hållbarhet

Höga miljöambitioner

Nybyggnation i Malmö ska skapa förutsättningar för inkluderande, attraktiva och långsiktigt robusta livsmiljöer. Därför prioriteras projekt med höga ambitioner inom miljö- och klimatområdet. Långsiktigt kvalitets- och miljöarbete hos byggherren är en förutsättning för att skapa sunda och goda bostäder, lokaler och stadsmiljöer.

Social hållbarhet

Social hållbarhet är ett prioriterat område och omfattar hela livsmiljön. De satsningar som görs för stadens utveckling ska komma alla Malmöbor till del. Malmö stad prioriterar byggherrar som arbetar med sociala åtaganden som delar i hela byggprocessen, från planering och genomförande till förvaltning. I förvaltningsskedet kan det handla om att tillsammans med andra aktörer i området bidra till att stärka området som helhet, till exempel genom trygghetsskapande åtgärder. Nytänkande och engagemang är viktiga bestånds-delar i arbetet.

Blandad stad

För att motverka segregation eftersträvas en mångfald av upplåtelseformer i alla delar av staden. Inom bostadsområden ska mark fördelas på lämpligt sätt mellan bostadsrätter, hyresrätter och äganderätter. Vid byggande av hyresrätter eftersträvar Malmö stad långsiktig förvaltning. Kommunen arbetar för att fler hyresvärdar ska godta hyresgäster med försörjningsstöd eller etableringsstöd som inkomst.

Markanvisningsprocessen ska leda till att mark fördelas till såväl större som mindre byggherrar. Malmö stad vill uppmuntra att andra aktörer och upplåtelseformer än de mer traditionella anmäler intresse, såsom byggemenskaper, kooperativa hyresrätter och kollektivhus.

Malmö stad vill skapa bästa möjliga förutsättningar för att näringslivet ska utvecklas och växa i staden. Ambitionen är att kunna erbjuda ett varierat utbud av lokaliseringsmöjligheter, så att olika typer av företag kan ges rätt plats för sin verksamhet. Samtidigt måste marken utnyttjas effektivt vilket bland annat innebär att många arbetstillfällen per ytenhet eftersträvas.

Relevanta mål- och strategidokument

Översiktsplanen är vägledande för hur Malmö ska förtätas. Därutöver finns ett antal mål- och strategidokument som påverkar markanvisningen i staden. Se Bilaga 1 för beskrivning.

3. Markanvisning

För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på kommunens mark, ska kunna påbörja sin planering av bland annat resurser i ett visst projekt, tilldelas byggherren en markanvisning. Malmö stad formaliserar markanvisningar genom markreservationer och/eller markanvisningsavtal, enligt beskrivning nedan.

Markanvisningen innebär att kommunen förbinder sig att låta den utvalda byggherren genomföra projektet under förutsättning att det följer detaljplan, att bygglov kan erhållas samt att övriga av tekniska nämnden eller fastighets- och gatukontoret ställda villkor uppfylls. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller också innan dess, tidigt i exploateringsprocessen.

3.1 Markreservation

Markreservation är ofta första steget i markanvisningen. Markreservationer är tidsbegränsade och gäller 3-6 månader. Markreservationer beslutas av tekniska nämnden om marken inte är detaljplanelagd. Markreservationer av planlagd mark kan hanteras av fastighets- och gatukontoret om de inte är av principiell karaktär. Markreservationen fullföljs genom ett markanvisningsavtal och/eller ett köpeavtal alternativ tomträttsavtal.

3.2 Markanvisningsavtal

Markanvisningsavtal, som är tidsbegränsade och oftast gäller för en tid av 1-2 år, tecknas när förutsättningarna för projektet är relativt klara. I markanvisningsavtalet skrivs alla kända förutsättningar för projektets genomförande och för den slutliga överlåtelsen/upplåtelsen in. Markanvisningsavtal antas av tekniska nämnden eller i principiella fall av kommunfullmäktige. Vägledning för arbete med hållbarhetsfrågor biläggs samtliga markanvisningsavtal.

3.3 Försäljning/Tomträttsupplåtelse

Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta byggherren rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten med tomträtt enligt de villkor som anges i ett köpe- respektive tomträttsavtal.

I Malmö stad är det normalt sett fritt för byggherren att välja att antingen få köpa anvisad mark eller få den upplåten med tomträtt, men kommunen förbehåller sig rätten att i vissa fall endast erbjuda tomträtt.

Tomträttsupplåtelse innebär att marken upplåts till byggherren mot en årlig tomträttsavgäld till kommunen. Avgäldsräntan som kommunen tillämpar vid nyupplåtelse kan variera över tid. Vid omreglering av avgälden enligt jordabalkens regler, vilket normalt sker var tionde år, styrs dock avgäldsräntan av domstolspraxis.

Malmö stad kan i vissa fall reducera tomträttsavgälden för att främja vissa ändamål. Ett exempel är att Malmö stad ibland vill stimulera byggandet av antingen bostadsrätts- eller hyresrättslägenheter inom ett stadsområde för att uppnå blandade upplåtelseformer. Kommunen kan då under vissa projekt- och lägesspecifika förutsättningar erbjuda en reducerad tomträttsavgäld. Reduktion kan även ske för miljömässiga och sociala åtaganden. Byggherren åtar sig då att på vissa fastställda villkor uppföra bostadshus med överenskommen upplåtelseform på den anvisade marken och får därigenom en reducerad tomträttsavgäld.

Försäljningar och tomträttsupplåtelser beslutas av tekniska nämnden. Vid transaktioner över en viss beloppsnivå krävs dock godkännande av kommunfullmäktige.

3.4 Ansvar för kostnader vid plangenomförande

Normalfallet i samband med genomförande av detaljplaner är att marken säljs eller upplåts av kommunen som planlagd. Kommunen har även i normalfallet utfört vissa förberedande åtgärder, till exempel sett till att byggator är anlagda, att arkeologiska undersökningar är genomförda, att markföroreningssituationen är undersökt och åtgärdad med hänsyn till planerad markanvändning, att marken är grovterrasserad och att kommunen svarar för att bygga ut allmän plats inom planområdet. Normalfallet innebär att kostnaden för dessa åtgärder ingår i markens pris eller i tomträttsavgälden för marken.

Avvikelser från normalfallet kan förekomma, till exempel i samband med omvandling eller förtätning där marken istället kan säljas eller upplåtas i befintligt skick.

Byggherren svarar alltid för anslutningsavgifter vad gäller teknisk försörjning såsom VA och el med mera. Ansvar för kostnader och intäkter i det specifika fallet regleras i de köpeavtal eller tomträttsavtal som upprättas mellan parterna.

4. Val av byggherre/metoder för markanvisning

Kommunen ska verka för att markanvisningsprocesserna leder till att mark totalt sett fördelas till ett flertal byggherrar, såväl större som mindre, i syfte att bidra till en marknadssituation med väl fungerande konkurrens. Ekonomisk stabilitet och förutsättningar att genomföra projektet är en viktig grundförutsättning vid val av byggherre. Det är också viktigt att aktörer som får marktilldelning har vilja och förmåga att bidra till att förverkliga intentionerna i översiktsplanen för Malmö om en tät, grön och funktionsblandad stad. Markanvisningar ges bara till projekt som är aktuella, d.v.s. som syftar till genomförande inom en nära framtid. Kommunens erfarenhet av tidigare marktilldelningar/markanvisningar till aktuell byggherre kan vägas in i kommunens bedömningar om byggherren kan bli aktuell för markanvisning.

Markanvisning kan ges på olika sätt. Kommunen tillämpar tre alternativa förfaranden: jämförelseförfarande, direktanvisning eller markanvisningstävling. Jämförelseförfarande är den huvudsakliga metoden för markanvisning för bostäder. Markanvisning för olika typer av verksamheter sker oftast genom direktanvisning.

4.1 Jämförelseförfarande

Jämförelseförfarande används vanligtvis vid markanvisning för bostäder. Markanvisningen genomförs enligt följande modell:

• Fastighets- och gatukontoret föreslår, tillsammans med stadsbyggnadskontoret och eventuellt andra förvaltningar, vilken typ och omfattning av bebyggelse som är aktuell för området.
• En kravspecifikation med urvalskriterier sammanställs i ett prospekt (PM eller program). Prospektet offentliggörs genom att det presenteras på kommunens hemsida. Tekniska nämnden informeras om innehållet i prospektet innan det offentliggörs.
• Intresserade byggherrar lämnar in material i enlighet med prospektet i form av till exempel projektbeskrivning med tillhörande enkla skisser eller referensmaterial tillsammans med beskrivning av idéerna.
• Fastighets- och gatukontoret och stadsbyggnadskontoret samt eventuellt andra förvaltningar bedömer inkomna förslag. Fastighets- och gatukontoret föreslår därefter vilken eller vilka byggherrar som bör väljas.
• Tekniska nämnden beslutar om markreservation alternativt markanvisningsavtal till den eller de byggherrar vars förslag bedömts vara mest intressant.

4.2 Direktanvisning

Direktanvisning används då det inte föreligger något behov av jämförelseförfarande, till exempel vid redan detaljplanelagda verksamhetsområden. Direktanvisning kan också ges när en byggherre själv funnit ett lämpligt område för bostäder på kommunens mark och skissat på möjligheterna att bebygga och kommunen bedömer det presenterade förslaget vara lämpligt. Förslag till förtätningsprojekt är ett sådant exempel. Villkoren för markanvisning och kraven på byggherren ska alltid tillämpas.

Inkommet förslag bedöms av fastighets- och gatukontoret och vägs samman med önskemål om upplåtelseform och Malmö stads strävan efter variation och mångfald i utbudet, samt hur väl byggherren uppfyller de krav kommunen ställer. Motiv till anvisning och en bedömning av hur byggherren uppfyller kommunens krav redovisas för tekniska nämnden inför antagandet av markanvisningen.

4.3 Markanvisningstävling

Tävlingsförfarandet används när kommunen önskar uppfylla särskilda idéer om utformning eller användning. För att locka deltagare arrangeras tävlingar nästan uteslutande på mycket attraktiva tomter eller för speciella projekt. Tävlingarna presenteras på kommunens hemsida, med de dokument och krav som gäller. Tävlingsbidragen utvärderas av en jury, som sätts samman med representanter från berörda förvaltningar och i förekommande fall nämnder, samt vid behov därutöver av externa sakkunniga.

4.4 Egnahemstomter

Kommunen iordningställer småhustomter för egnahemsbyggande, så kallade fribyggartomter, som fördelas efter speciella regler. Fastighets- och gatukontoret administrerar den kommunala tomtkön. Mot en årlig avgift är det möjligt att stå i kö för att erhålla en tomtanvisning. Accepteras ett erbjudande om en tomtanvisning sker försäljning på vissa villkor genom beslut av tekniska nämnden. Se aktuella regler för tomtkön på malmo.se.

5. Prissättning av mark

Priset på stadens mark sätts av fastighets- och gatukontorets fastighetsvärderingsfunktion. Värderingen sker normalt utifrån den maximala byggrätten enligt detaljplan och priset ska vara marknadsanpassat. I samband med markanvisningstävlingar eller dylikt, kan priset fastställas genom anbudsförfarande. Vid särskilda tillfällen kan även extern värdering förekomma.

6. Villkor

Malmö stad för löpande dialog med byggherren under tiden för markanvisningen. Följande villkor ligger till grund för dialogen inför tecknande av köpe- eller tomträttsavtal:

• Malmö stad tar ut en årlig markanvisningsavgift om 0,5 procent av den beräknade köpeskillingen. Markanvisningsavgiften utgår från det att detaljplanen för anvisat område har vunnit laga kraft och fram till dess tillträdesdagen vid förvärv eller upplåtelse inträder. Markanvisningsavgiften betalas för att täcka kommunens kostnader för bland annat fastighetsskatt och förvaltning. Erlagd markanvisningsavgift återbetalas ej om markanvisningen upphör.
• Om inte ett bindande köpe- eller tomträttsavtal träffats inom avtalad tid står det kommunen fritt att anvisa marken till annan intressent.
• Förlängning av markanvisning kan medges av kommunen. En förutsättning för detta är att förseningen inte beror på byggherren.
• Kommunen har även rätt att återta en markanvisning under den tidsbegränsade perioden om byggherren uppenbart inte avser eller förmår att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen. Återtagen markanvisning ger inte byggherren rätt till ersättning.
• För att säkerställa att projekt fullföljs i enlighet med gällande detaljplan och överenskomna förutsättningar föreskrivs i köpeavtal och tomträttsavtal en skyldighet för byggherren att i viss omfattning ha färdigställt byggnation inom viss tid på den överlåtna alternativt upplåtna fastigheten. Uppfylls inte byggnadsskyldigheten utgår tilläggsköpeskilling alternativt vite.
• Byggherren står själv för all ekonomisk risk för sitt projekt under markanvisningstiden.
• Projekt som avbryts till följd av förändrade detaljplaneförutsättningar ger inte rätt till ny markanvisning eller ersättning.
• Markanvisning får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående bolag.
• Byggherren ska arbeta för högt ställda krav på miljö- och klimatmässig hållbarhet. Miljöbyggstrategi för hållbart byggande och/eller annat miljöprogram ska följas i dialog med kommunen.
• Byggherren förbinder sig att i anslutning till projektet genomföra aktivt arbete inom social hållbarhet i dialog med kommunen.

Vid anvisning av mark för byggande av hyreslägenheter gäller särskilt:

• Att viss andel (10 procent) av de nyproducerade hyreslägenheterna ska upplåtas till kommunen för uthyrning i andra hand inom ramen för kommunens bostadssociala verksamhet, samt att ett visst antal lägenheter (som motsvarar 10 procent av de nyproducerade lägenheterna) tillgängliggörs via Boplats Syd för Malmöbor som uppbär ekonomiskt bistånd.
• Att minst hälften av de nyproducerade hyreslägenheterna ska förmedlas via ett transparant kösystem som är öppet för alla och fritt från diskriminering.

7. Ansökan

Ansökningar om markanvisning görs till fastighets- och gatukontoret. Anvisningar om hur ansökningar kan göras finns på kommunens hemsida malmo.se. Ansökningar noteras i ett särskilt register, som förs på fastighets- och gatukontoret.

8. Förteckning

En förteckning över markanvisningar (såväl markreservationer, markanvisningsavtal som överlåtelser och tomträttsupplåtelser) med redovisning av företag, datum, ändamål, ytor, antal lägenheter med mera. finns tillgänglig på kommunens hemsida malmo.se.