Tomträtt
En tomträtt ger en privatperson eller ett företag rätten att använda kommunal mark mot en årlig avgift, en så kallad tomträttsavgäld. Den som använder markområdet kallas tomträttshavare. Inom Malmö stad är det fastighets- och gatukontoret som handlägger tomträttsupplåtelser.
Tomträtter har funnits sedan 1907 och infördes för att fler skulle ha möjlighet att bygga sig ett eget hus och för att få igång byggandet av flerfamiljshus i en tid då efterfrågan på bostäder var stor. Istället för att behöva köpa tomtmark kunde kommunal mark användas mot en årlig avgift. Idag finns tomträtter både för bostadsändamål och för kommersiella ändamål. Det är endast staten och kommuner som får upplåta tomträtter.
En tomträttshavare får i princip använda marken på samma sätt som en fastighetsägare. Det innebär att tomträttshavaren också har ett ansvar som motsvarar fastighetsägaransvaret. Tomträtten kan överlåtas eller säljas men tomträttsavtalet kan inte sägas upp. Eventuell försäljning av tomträtten och därmed byte av tomträttshavare ska alltid meddelas till fastighets- och gatukontoret.
I Malmö finns cirka 2 800 tomträtter, de flesta är för småhusändamål. En tomträtt avser alltid en hel fastighet. Eventuella byggnader på fastigheten ägs normalt av tomträttshavaren.
Tomträttsavgäld
För nyttjandet av tomten betalar tomträttshavaren en årlig avgift till kommunen, en tomträttsavgäld. Denna fastställs för varje avgäldsperiod, vilken normalt är 10 år, med utgångspunkt i markens värde.
Avgäldsreglering och tilläggsavtal
Ungefär ett och ett halvt år innan en pågående avgäldsperiod löper ut skickar kommunen ut ett tilläggsavtal med ny avgäld för den kommande avgäldsperioden.
Tilläggsavtalet skickas i två exemplar och båda ska vara undertecknade av tomträttshavaren och inkomna till fastighets- och gatukontoret inom den angivna tiden. Ett av exemplaren skickas sedan tillbaka till tomträttshavaren.
Malmö stad, fastighets- och gatukontoret, ansvarar för att tomträttsavgälden blir inskriven hos Lantmäteriet, Fastighetsinskrivningen.
Nytt regelverk
Högsta domstolen har i den så kallade Smyrnadomen (Mål T 3706–23) tagit ställning till hur avgälder för tomträtter ska beräknas. Malmö stad justerar nu sina principer för avgäldsberäkning, i linje med domens resonemang. Detta enligt beslut i tekniska nämnden den 21 oktober 2025.
- Malmö stad följer den nya praxis som Högsta domstolen har fastställt.
- Avgäldsräntan sänks, vilket innebär att höjningar dämpas.
- Pågående avtal påverkas inte då förändringen gäller först vid nästa omreglering.
- Nya avgäldsräntor används från och med 1 januari 2027 - men tidigast vid nästa omreglering
- Tomträttsavgälden kan ändå öka eftersom markvärdet stigit under perioden.
Avgäldsreglering för småhus
Avgäldsperioden för småhus är vanligtvis 10 år, men kan också vara 20 år. I samband med utskick av ett tilläggsavtal får tomträttshavaren besked om gällande friköpspris för tomten.
Tomträttsavgälden för småhus betalas halvårsvis i förskott men det finns möjlighet att betala månadsvis. Detta ska då meddelas till fastighets- och gatukontoret. Det finns även möjlighet att betala via e-faktura.
Vad innebär det nya beslutet om tomträttsavgälder?
Malmö stad följer den nya praxis som Högsta domstolen har fastställt.
Malmö stad anpassar beräkningen av tomträttsavgälder utifrån en vägledande dom från Högsta domstolen – den så kallade Smyrnadomen. Domen slår fast att tomträttsavgälder ska räknas med en lägre ränta än vad som tidigare använts. Förändringen gäller först när din nuvarande avgäldsperiod löper ut. Ca 1,5 år innan pågående avgäldsperiod avslutas kommer den nya avgälden skickas ut till tomträttshavaren.
Den nya avgäldsräntan gör att höjningarna blir mindre
Avgäldsräntan sänks till 1,75 procent för bostäder, vilket innebär att kommande avgälder blir lägre än om den tidigare räntan använts. Även om avgälden höjs när tomträtten omregleras, blir ökningen mindre än med tidigare ränta.
För småhus sker ytterligare förändring utöver avgäldsräntan
Från och med 2027 kommer avgälden att baseras på 100 procent av marktaxeringsvärdet.
Din nuvarande avgäld påverkas inte
Förändringen gäller först när det är dags att omreglera tomträttsavgälden. Fram till dess gäller den avgäld du har idag.
Markvärdet spelar fortfarande stor roll
Eftersom markvärdena i Malmö har ökat under åren blir avgälden ändå bli högre än nuvarande avgäld, även om räntan sänks. Avgälden beräknas utifrån marktaxeringsvärdet och den nya lägre räntesatsen.
Avgäldsreglering för flerbostadshus
Avgäldsperioden för flerbostadshus är 10 år. Innan kommunen skickar ut ett tilläggsavtal med ny avgäld för den kommande 10-åriga avgäldsperioden ska tekniska nämnden ha godkänt de nya avgälderna.
Avgälden för flerbostadshus fastställs genom att fastighets- och gatukontorets fastighetsvärderare i varje enskilt fall tar fram ett avgäldsunderlag. Avgäldsunderlaget ska enligt lag motsvara markens marknadsvärde.
Vad innebär det nya beslutet om tomträttsavgälder?
Malmö stad följer den nya praxis som Högsta domstolen har fastställt.
Malmö stad anpassar beräkningen av tomträttsavgälder utifrån en vägledande dom från Högsta domstolen – den så kallade Smyrnadomen. Domen slår fast att tomträttsavgälder ska räknas med en lägre ränta än vad som tidigare använts. Förändringen gäller först när din nuvarande avgäldsperiod löper ut. Ca 1,5 år innan pågående avgäldsperiod avslutas kommer den nya avgälden skickas ut till tomträttshavaren.
Den nya avgäldsräntan gör att höjningarna blir mindre
Avgäldsräntan sänks till 1,75 procent för bostäder, vilket innebär att kommande avgälder blir lägre än om den tidigare räntan använts. Även om avgälden höjs när tomträtten omregleras, blir ökningen mindre än med tidigare ränta.
Den nuvarande avgälden påverkas inte
Förändringen gäller först när det är dags att omreglera tomträttsavgälden. Fram till dess gäller dagens avgäld.
Markvärdet spelar fortfarande stor roll
Eftersom markvärdena i Malmö har ökat under åren blir avgälden ändå bli högre än nuvarande avgäld, även om räntan sänks. Avgälden beräknas utifrån marktaxeringsvärdet och den nya lägre räntesatsen.
Avgäldsreglering för industrier med mera
Avgäldsperioden för industrier är 10 år.
Avgälden fastställs genom att fastighets- och gatukontorets fastighetsvärderare i varje enskilt fall tar fram ett avgäldsunderlag, som enligt lag ska motsvara markens marknadsvärde.
Vad innebär det nya beslutet om tomträttsavgälder?
Malmö stad följer den nya praxis som Högsta domstolen har fastställt.
Malmö stad anpassar beräkningen av tomträttsavgälder utifrån en vägledande dom från Högsta domstolen – den så kallade Smyrnadomen. Domen slår fast att tomträttsavgälder ska räknas med en lägre ränta än vad som tidigare använts. Förändringen gäller först när din nuvarande avgäldsperiod löper ut. Ca 1,5 år innan pågående avgäldsperiod avslutas kommer den nya avgälden skickas ut till tomträttshavaren.
Hur beräknas avgälder som omregleras med avgäldsperiod från och med 1 januari 2027?
Industri- och kommersiella fastigheter: 2,00 % av marknadsvärdet
Den nuvarande avgälden påverkas inte
Nya lägre avgäldsräntor används från och med 1 januari 2027. De nya räntorna baseras på ny domstolspraxis från Högsta domstolen.
Förändringen gäller först när det är dags att omreglera tomträttsavgälden.
Markvärdet spelar fortfarande stor roll
Eftersom markvärdena i Malmö har ökat under åren blir avgälden ändå bli högre än nuvarande avgäld, även om räntan sänks. Det är markens marknadsvärde som avgälden baseras på, tillsammans med den nya lägre räntesatsen.
Äldre tomträtter – före 1954
För äldre tomträtter upplåtna mellan åren 1907 och 1953 gäller äldre tomträttsregler. Detta innebär bland annat att avtalstiden är bestämd i tid och att avgälden är oförändrad under hela avtalstiden. Inför avtalstidens slut erbjuds tomträttshavaren som regel ett nytt tomträttsavtal. I samband med detta sker en övergång till idag gällande lagstiftning i 13 kap jordabalken, och villkoren blir desamma som för senare upplåtna tomträtter. Eftersom avgälderna för äldre tomträtter varit oförändrade under lång tid blir de nya avgälderna avsevärt högre än tidigare när de anpassas till dagens regler och markvärden.
Inskrivning hos Lantmäterimyndigheten
Vid nytecknande av ett tomträttsavtal behöver tomträttshavaren skicka in en ansökan om tomträttsinnehav till Lantmäterimyndigheten. I samband med inskrivningen tar Lantmäterimyndigheten ut en avgift. Inskrivning av ändring och förnyelse av tomträttsavtal är sedan avgiftsfritt och sköts av kommunen.
Deklaration av småhustomträtt
Tomträttsavgälden för småhus är avdragsgill i självdeklarationen på samma sätt som låneräntor. Tomträttshavaren får varje år en kontrolluppgift från fastighets- och gatukontoret på den avgäld som är inbetald till kommunen under föregående år.
Friköp av tomträtt
Tomträttshavaren kan när som helst under pågående avgäldsperiod skicka in en intresseanmälan till fastighets- och gatukontoret om att friköpa sin tomträtt. Tomträttshavaren ska därför inte invänta friköpspris innan tilläggsavtal om ny avgäld undertecknas.
Kontakta oss
Malmö stads kontaktcenter
- E-post:
- malmostad@malmo.se
- Telefon:
- 040-34 10 00
- Telefontider:
- Vardagar 08.00–17.00
- Länk till webbplats:
Sidan senast uppdaterad: